| La vente à soi-même, comment ça marche ?
L'OBO immobilier ! Tu en as peut-être déja entendu parlé. "Owner Buy-Out", littéralement "le propriétaire rachète".
En français, ça se traduirait pas " la vente à soi-même".
C'est une stratégie patrimoniale qui consiste à vendre un bien locatif dont tu es proriétaire, à une société dont tu es le principal associé et/ou gérant.
Les objectifs ?
- Obtenir à titre personnel des capitaux immédiatement
- Diminuer le niveau de tes impôts
- Et préparer la transmission de ton patrimoine.
Petit tour d'horizon du fonctionnement !
Comment ça marche ?
- Première étape : tu créé une société ou tu utilises une société que tu détiens déjà. Généralement, ce sera une SCI (Société Civile Immobilière)
- Deuxième étape : tu vends le bien que tu détiens à titre personnel à cette société, qui va, du coup, emprunter pour t'acheter ton bien immo.
- Troisième étape : tu reçois à titre perso le prix de vente
- Quatrième étape : si tu avais un crédit en cours, tu le rembourses (bien entendu) et tu peux disposer de cette somme d'argent pour réinvestir différemment, placer sur d'autres investissements...
Une fois le bien vendu ?
Le bien dont tu étais auparavant propriétaire "en direct" est maintenant détenu par ta société et lui procure des revenus, qui servent à rembourser le crédit qui a été souscrit.
Si la société qui rachète le bien est soumise à l'impôt sur les sociétés, l'opération va donc aboutir à une diminution de tes impôts puisque tu ne percevras plus directement les loyers.
Pourquoi c'est judicieux pour transmettre
Je suis sûre que tu as déjà eu à faire à une succession dans ton entourage qui se termine en guerre ouverte parce que les héritiers se retrouvent en indivision sur un bien immobilier et qu'ils ne sont pas d'accord sur ce qu'ils veulent en faire...
En SCI, la situation est un peu différente car les héritiers ne sont pas en indivision sur le bien, mais sont associés. Il est donc plus facile de sortir de la société s'ils le souhaitent en demandant aux autres de racheter leurs parts.
Au-delà de cet aspect, les parents qui créé une SCI peuvent donner des parts à leurs enfants, à un coût qui sera plus que limité puisque les parts seront données sur la valeur de la SCI, valeur qui sera déterminée en déduisant les crédits de la valeur des biens...
Point de vigilance
- Ce montage doit impérativement être réalisé sous la supervision de professionnels du conseil
- La vente de ton bien à ta société va entraîner le calcul de la plus-value, ce qui peut grandement réduire l'intérêt du montage... à calculer, donc !
- Le risque fiscal est bien présent : il faut que ton entreprise ne soit pas fictive (faire les assemblées générales, tenir la comptabilité...), le prix de vente doit être cohérent par rapport au marché et ton objectif initial ne doit absolument pas être purement fiscal.
Nos conseils
Prendre le temps de réaliser le montage pour ne pas avoir à "mettre au bout" tous les mois si les loyers ne couvrent pas l'intégralité de la mensualité de crédit : tu peux par exemple, au démarrage du montage, apporter une somme en compte courant, que tu ne percevras pas du montant de la vente => de ce fait, ta société aura moins à emprunter et la mensualité sera plus faible !
Une fois que la société a acquitté l'impôt sur les sociétés, il restera peut-être du résultat à distribuer sous forme de dividendes ou de remboursement du compte courant d'associé (sans aucun impôt)